中纺CBD开发建设指挥部办公室主任 滕建平
主任、各位副主任：
现在我受区政府委托，向区人大常委会主任会议报告中纺CBD开发建设的相关情况。
中纺CBD项目是省、市、区重点建设项目，项目的开发建设得到了省市区各级部门、领导的高度重视和大力支持，目前，项目总体进展顺利，各项规划建设和开发招商工作正在有条不紊地开展之中，现将中纺CBD开发建设工作的主要成效、存在问题及下一阶段的发展思路报告如下：
一、项目进展情况
中纺CBD位于柯桥区柯袍立交桥南侧，金柯桥大道两侧，沿杭甬高铁南北分布，总占地面积70万平方米，总建筑面积100万平方米，总投资估算约100亿元。规划目标为“产业总部集聚地，城市商务综合体，城乡转型新引擎，纺都形象新名片”。项目开发采取政府投资建设和地块业主分头建设相结合的模式，实施“五统一”开发管理。即：统一规划设计、统一基础配套建设、统一公共服务区建设、统一建设标准、统一公共物业管理。主要特点体现在：管线实现统一管沟敷设；地下空间通过公共停车场和地下交通环廊实现全面连接；对区块内所有建筑的高度、色彩、场外环境和建设外装修标准进行统一管制；区块内的商务配套服务由政府统一规划建设。
（一）区块开发及项目安排
区域分二期开发，建设时间为5-8年，到2020年前全部建成。
1.一期核心区块
一期占地30万平方米，总建筑面积50万平米，总投资30亿元，包含公共配套服务区项目和服务区南北两侧共8个地块的商务写字楼项目。
（1）公共配套服务区项目。总建筑面积20万平方米，总投资12亿，计划2017年初建成投用。项目主要由10万平方米地下停车、交通环廊及公共管廊，6万平方米商业中心和4万平方米2栋酒店公寓组成。项目已于2014年6月开工建设，目前已完成投资4.9亿，基本完成地下室工程施工，开始上部建筑施工。
（2）8栋商务楼项目。已于2014年5月开工建设，5—8号楼完成地下室施工，上部建筑建至6层以上；1—4号楼正在地下室施工阶段，整体约完成投资6亿。
2.二期开发区块
包含北部电子商务产业园项目，西部5A甲级写字楼项目和核心区2栋超高层项目。
（1）电子商务产业园项目。已于今年3月底招商签约，项目位于商务区高铁以北区块，占地104.5亩，总投资约8亿元，引进深圳动态电子商务公司负责园区运营，由浙江中昆投资公司负责建设。目前引进电商企业已注册落户柯桥，农村电商“淘实惠”华东区平台公司已在筹建中，项目用地出让已正式公告。
（2）5A甲级写字楼项目。通过前期招商已基本达成投资意向，项目位于金柯桥大道以西，占地70亩，总投资约6亿，将整体规划建设4—5栋5A甲级写字楼。目前正在开展用地规划条件拟定及方案设计。
（3）超高层建筑项目。商务区规划建设2栋超高层建筑， 150米超高层目前尚在招商中，200米超高层意向建设区建设大厦，目前正在意见征求。指挥部力争在年内完成项目用地出让。
（二）区域配套设施建设
主要由指挥部实施区域内环道路、沿河绿地公园、电力设施、通信、供排水及建筑亮化等工程建设，预计总投资约2亿，目前各项设计及建设正在逐步开展中。
（三）商业中心业态招商运营项目
商业中心位于公共配套区内，商业面积约6.5万平方米，策划招商业态主要以商务区配套为主，消费客户目标主要定位于商务群体及目标消费群，业态以中高端为主，规划餐饮、健身、影院、酒吧、跨界商业、O2O商业零售、金融服务、展览展示等业态，招商运营以寻求专业招商团队合作模式开展。目前已完成招商执行方案策划等前期准备，正在与中国商业地产“搜铺网”及省政府于上海引进的杭州“七彩”商管公司洽谈招商运营合作。
二、面临的困难和挑战
中纺CBD作为柯桥城市的地标性建筑群和城市经济发展的新高地，将通过商务楼的集群升级实现商贸服务、电子商务、创意研发、资本运营等产业的集群发展，积极发挥助推柯桥区域产业转型升级的作用。实现上述发展规划及建设目标，还需要进一步优化运作体制，保障CBD开发建设的整体品质。
（一）招商运营管理机制需进一步适应市场
根据国内城市商业综合体及城市CBD商业区的特点要求，以及当前商业经营模式的发展趋势，指挥部初步拟定了商务区商业中心的招商业态策划及招商目标品牌，并对智慧超市、跨界商业、O2O体验店和跨境商业等新兴业态进行相应布局，整体商业策划目前在国内尚无可参照的先例。同时，中纺CBD商业中心的国有投资公司运行机制，与完全市场化商业运行、灵活的经营决策要求存在一定差距，与项目自身的创新性要求不够适应，需要进一步按照现代企业制度原则理顺管理体制，给予相关国资公司在经营决策中足够的主动权，实现权责相当，从机制上保障项目高质量、高品质运营。
（二）新兴产业的引导扶持需进一步加大
互联网经济是对传统产业的一种战略性而非技术性转变，是通过互联网的方式促进传统行业创新发展，更好地发挥市场配置资源的决定性作用，推动经济转型升级。从我国产业发展来看，一个新兴产业的发展，主要是依靠政府无形之手的有力推进，通过市场有形资源的合理对接配置得以实现。柯桥区虽启动较早，但相较义乌等后发地区，步伐仍需加快，目前义乌已由政府牵头实施了“义乌购”和“义欧通”，电子商务产业得到快速推进。中纺CBD要增强竞争力，需政府发挥更多的牵头组织、营造氛围和协调推进作用，特别是在三方面进行重点突破：一是充分发挥柯桥年超100亿美元的外贸出口和柯桥海关现有商检、保税仓优势，推进跨境电子商务发展，打造电子金融交易平台，引导更多企业发展电子商务；二是大力引进区外互联网及配套服务公司，积极推进制造服务业发展，通过制造业前后端与制造端的分离，做强前端产品研发、创新设计、资本运营、产权交易，发展后端营销决策、产品服务体系，促进传统产业的升级改造；三是加快新兴产业发展投融资平台建设，大力引进产业发展引导基金、天使投资基金，通过基金的产业孵化、投资发展和企业股改等方面的优势，推进区域新兴产业的快速发展，提升区域经济的特色、档次和引导力，从而形成商务区强有力的产业经济支撑。
（三）区域管理体制需进一步调整完善
随着中纺CBD开发建设的推进，指挥部办公室作为临时机构实施区域规划、招商和建设管理的工作职能，将逐渐向区域管理、经营转变。从中纺CBD建设目标出发，可参照类似城市CBD的管委会开发管理体制，按需调配充实部门职能，赋予相应的财政滚动开发体制，实施区域长期经营管理。具体可从三方面进行调整完善，一是为利于今后一些知名企业的引进入驻，需要在区域内适量建设可由政府直接调控的楼宇；二是为进一步拓展符合城市经济发展要求的新兴产业发展空间，适时辐射并实施周边区域的滚动开发，需设立相对固定的部门实施区域开发和经营管理；三是为集聚优势产业、优势资源，打造城市产业发展新引擎，促进城市经济新的发展，需要加强政策引导，进一步深化政府搭台、社会参与的开发建设机制。
三、下一步工作安排
1.牢牢把握定位，抓紧项目落地
根据中纺CBD“产业总部集聚地，城市商务综合体，城乡转型新引擎，纺都形象新名片”的定位，优选项目，并切实抓好这些项目的落地工作，重点包括：
一是加快推进电商产业园项目建设。目前产业园项目用地已正式公告出让，7月份可完成土地出让工作，指挥部将积极服务项目前期审批，争取在年底前实现动工建设。同时积极推进区外大型电子商务及互联网配套服务公司的引进，力争年内完成纺都大厦电商产业园布局；同时积极协助农村电商“淘实惠”华东区运营平台建设，推动公司总部尽早迁址落户柯桥。
二是加快推进高端写字楼项目。抓紧完成相关规划设计条件的编制，修改完善城市规划方案，争取在9月份实施项目地块的出让工作。
三是积极谋划并推进超高层项目的落地工作。要积极多方招商谋划，拓宽招商范围与建设思路，进一步加强招商沟通对接，尽快实施用地规划及项目用地出让工作，争取年内完成用地出让工作。
2.注重产业规划，推进创新发展
服务产业发展，搭建创新平台是中纺CBD项目开发的重要任务和重要目标，在完成电子商务园等项目引进的基础上，下一步我们将着力做好三方面工作。
一是加快推进电商企业的引进落户。根据区委常委会和区政府常务会议纪要，下一步将抓紧推动首批引进电商企业的注册落户，力争年内纺都大厦引进落户电商企业10家以上，切实推动我区电子商务产业的发展。
二是营造电商产业发展良好氛围。通过举办互联网经济发展论坛等方式，邀请包括阿里巴巴、知名基金公司和转型成功的电商企业负责人共同参与柯桥区电商产业园项目，通过中纺CBD电子商务园咨询服务平台，推进区内外企业互动交流合作，为全区企业提供互联网综合服务，为工业经济的转型和商贸服务业的升级提供产业助力。
三是利用新兴产业平台推进以商引商。目前，通过引进的电商企业平台，已组织千合投资等国内知名投资基金主要负责人来柯桥进行专题考察，并有正合岛、赛伯乐基金意向参与园区项目。下一步我们将加强与基金公司的对接，争取这些投资基金尽早进驻柯桥，为区域新兴产业发展打造一个优良的投融资平台。
3.加强区域管理，提升项目品质
根据开发建设“五统一”的要求，我们将着重抓好三方面工作，确实保证中纺CBD项目的整体品质。
一是加强在建项目的规划和建设监管。将严格按照土地出让的规划设计方案，把好规划关口，确保园区项目整体、统一、高品质。同时加强建筑施工的监管，通过承接全国绿色建筑及省建筑工业化现场会方式，进一步加强质量监督和技术监督，严把项目质量关，确保项目保质保量的完成。
二是加强项目招商运营管理。目前公共配套服务区的招商工作已经开展，下一步，我们将尽快确定招商运营合作，通过合作成立商业运营管理公司，搭建招商管理平台，全面实施商业中心的业态招商和运营管理。
三是加强项目物业管理。计划在招商和建设阶段，引进国内一流的物业管理公司，尽早参与到项目招商建设中来，为引进业态前期装修、为项目智能化管理系统的构建和区域公共资源的管理整合等提供专业的管理服务，确保中纺CBD的整体运营和管理标准达到国内领先水平。
主任、各位副主任，中纺CBD项目自启动以来，始终紧扣区委、区政府提出的目标要求，各项开发建设工作得到有条不紊地快速推进，并取得了明显的工作成效。作为柯桥区经济转型升级，城市提升发展和产业创新创业的重点项目，我们深感责任重大、任务艰巨。但我们坚信，在区委、区政府的正确领导下，在区人大常委会的监督支持下，只要我们鼓足干劲、攻艰克难，一定能将中纺CBD项目规划好、建设好、管理好，必将为柯桥经济社会发展做出更大的贡献！
2015年7月10日